Valor imobiliário em Florianópolis: escassez e alto padrão

No mercado imobiliário, preço e valor nem sempre significam a mesma coisa.

O preço registra quanto se pede — ou quanto se paga — por um imóvel em determinado momento. O valor, especialmente quando observado sob uma perspectiva patrimonial, envolve uma combinação mais ampla de fatores: localização, qualidade construtiva, arquitetura, entorno, demanda, disponibilidade de oferta e, cada vez mais, a dificuldade de reproduzir determinados atributos.

Em Florianópolis, essa análise ganha características muito particulares.

A geografia da ilha, a presença expressiva de áreas naturais e de preservação, as limitações construtivas e a própria configuração urbana fazem com que determinadas combinações de terreno, localização e paisagem sejam naturalmente limitadas.

Mas existe uma distinção importante:

Escassez, por si só, não significa valor.

Quando a escassez encontra atributos difíceis de replicar

Um imóvel pode ser raro e, ainda assim, não reunir características suficientes para sustentar uma posição diferenciada no mercado.

A escassez se torna especialmente relevante quando está associada a atributos desejados e difíceis de reproduzir: uma localização consolidada, uma relação privilegiada com a paisagem, boa implantação, arquitetura consistente, qualidade construtiva e demanda capaz de reconhecer esses diferenciais.

É justamente a combinação desses elementos que pode tornar determinados imóveis particularmente difíceis de substituir.

Uma vista preservada, por exemplo, não possui o mesmo significado patrimonial de uma vista sujeita a futuras interferências. Um terreno bem posicionado em uma região com pouca disponibilidade não pode ser analisado apenas pela metragem. Da mesma forma, uma arquitetura bem resolvida pode contribuir para que um imóvel permaneça relevante mesmo diante do surgimento de novos produtos.

No alto padrão, portanto, a análise deixa de ser apenas quantitativa.

Florianópolis não é um único mercado imobiliário

Outro aspecto importante é compreender que Florianópolis reúne micromercados com dinâmicas próprias.

Jurerê, Cacupé, Lagoa da Conceição e Campeche, por exemplo, oferecem experiências de morar distintas e atraem compradores por razões diferentes.

Em algumas regiões, pesam mais a consolidação do endereço, os serviços e a vida social. Em outras, a proximidade com o mar, a integração com a natureza, a privacidade, a baixa densidade ou determinadas características da paisagem exercem maior influência sobre a decisão de compra.

Por isso, utilizar apenas médias gerais de preço por metro quadrado para interpretar o mercado pode esconder justamente aquilo que diferencia um imóvel de outro.

Até dentro de um mesmo bairro, duas propriedades com metragens semelhantes podem apresentar perspectivas patrimoniais bastante distintas.

Orientação solar, posição do terreno, entorno, vista, privacidade, arquitetura, qualidade da construção e possibilidade de surgimento de novos empreendimentos nas proximidades são algumas das variáveis que alteram essa leitura.

O metro quadrado conta apenas parte da história

O preço por metro quadrado é uma referência importante. Mas, no mercado de alto padrão, dificilmente deveria ser utilizado isoladamente.

Quanto mais singular é um imóvel, mais relevante se torna compreender o que existe por trás daquele número.

Dois imóveis podem apresentar valores semelhantes por metro quadrado e entregar níveis completamente diferentes de qualidade arquitetônica, implantação, privacidade, paisagem e experiência de morar.

Da mesma maneira, pagar um valor superior à média não significa necessariamente pagar caro. Se os atributos que justificam aquele diferencial forem consistentes, desejados pelo mercado e difíceis de reproduzir, a análise precisa ir além da comparação imediata de preços.

O inverso também é verdadeiro:

um preço elevado, por si só, não transforma um imóvel em um ativo excepcional.

O valor daquilo que não pode ser facilmente recriado

À medida que Florianópolis se desenvolve e o mercado imobiliário amadurece, essa leitura tende a ganhar ainda mais importância.

Novos empreendimentos continuarão surgindo, trazendo evolução arquitetônica, tecnológica e construtiva. Ao mesmo tempo, alguns atributos permanecerão estruturalmente limitados.

Não é possível criar uma nova frente para o mar. Não é possível reproduzir indefinidamente terrenos com determinadas posições e características. E não é simples recriar, em qualquer endereço, a combinação entre natureza, infraestrutura, arquitetura, privacidade e qualidade de vida que determinados pontos da ilha oferecem.

Isso não significa que todo imóvel situado em uma região escassa necessariamente se valorizará. Mercado imobiliário envolve ciclos, demanda, liquidez e diversas outras variáveis.

Significa, porém, que compreender aquilo que pode ser reproduzido — e aquilo que dificilmente poderá — é uma camada importante da análise patrimonial.

Uma leitura que antecede a escolha do imóvel

É justamente nesse ponto que a curadoria imobiliária ganha profundidade.

Selecionar um imóvel não deveria significar apenas encontrar propriedades que atendam a uma determinada faixa de preço, metragem ou número de suítes.

Significa compreender o objetivo da aquisição e, a partir dele, analisar localização, produto, arquitetura, entorno, qualidade construtiva, liquidez, oferta futura e potencial patrimonial.

Para quem compra para morar, algumas variáveis terão maior peso. Para quem busca preservação ou construção de patrimônio, outras podem assumir protagonismo.

Em ambos os casos, existe uma pergunta que considero cada vez mais relevante no mercado imobiliário de Florianópolis:

Quanto vale aquilo que, no futuro, será ainda mais difícil de encontrar?

Camylle Schafer

Curadoria Imobiliária Estratégica

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