Quem vai querer este imóvel depois de você?
Como avaliadora imobiliária, aprendi cedo que valor e liquidez são coisas diferentes. Um laudo pode concluir que um imóvel vale um determinado montante. Isso não diz em quanto tempo alguém estará disposto a pagar esse montante por ele.
No alto padrão, essa diferença pesa mais do que em qualquer outro segmento. Quanto maior o valor, menor o número de compradores possíveis. E um imóvel que ninguém quer comprar no momento em que você precisa vender não é patrimônio disponível. É patrimônio parado.
Mesmo assim, a pergunta quase nunca aparece na hora da compra. O comprador pensa em como vai viver na casa. Raramente pensa em quem viverá nela depois.
O que trava a venda de um imóvel de alto padrão
Na minha experiência, a falta de liquidez raramente tem a ver com a qualidade do imóvel. Ela costuma vir de cinco fatores.
1. Personalização excessiva. Uma casa desenhada em cada detalhe para uma família específica pode ser perfeita para ela e difícil para todas as outras. Quanto mais o projeto reflete um gosto muito particular, menor o público que se reconhece nele.
2. Preço acima do teto da região. Todo bairro e todo condomínio têm um limite do que o mercado aceita pagar ali. A casa mais cara da rua costuma ser a que leva mais tempo para vender, porque quem tem esse orçamento muitas vezes prefere um endereço de outro patamar.
3. Programa fora do perfil de quem procura aquele lugar. Cada região atrai um comprador típico. Uma residência que não conversa com esse perfil, em tamanho, número de suítes ou relação com a área externa, disputa um público que não está procurando ali.
4. Custo de manutenção. Grandes áreas de vidro, piscinas extensas, jardins complexos e sistemas sofisticados encantam na visita. Na análise do próximo comprador, viram custo mensal. Quando ele é desproporcional, o interesse diminui.
5. Documentação pendente. É o fator mais subestimado. Construção ou ampliação não averbada na matrícula, área construída diferente da registrada, pendências de regularização. Essas questões dificultam o financiamento e afastam os compradores mais criteriosos, justamente os do alto padrão. Por isso, a documentação está entre os primeiros pontos que verifico.
O que torna um imóvel fácil de vender
O inverso também vale. Os imóveis com boa liquidez costumam reunir características simples: estão onde a demanda é constante, têm uma planta versátil, foram bem conservados, têm documentação em ordem e um preço coerente com o entorno.
Nenhuma dessas características impede um projeto marcante. Elas apenas garantem que ele continue desejável para mais de um tipo de comprador.
Três perguntas antes de comprar
Antes de recomendar um imóvel, faço três perguntas que ajudam a medir a liquidez:
- Quem é o comprador típico deste bairro, e este imóvel atende ao que ele procura?
- Quantos imóveis comparáveis estão à venda na região, e há quanto tempo?
- Se fosse preciso vender amanhã, a documentação permitiria fechar o negócio sem atraso?
Se as respostas forem boas, o imóvel tende a manter a liquidez. Se forem incertas, o comprador precisa saber disso antes de assinar, não depois.
Isso não significa abrir mão do imóvel dos sonhos
Comprar com emoção é legítimo. Uma casa é também o lugar onde a vida acontece, e isso tem um valor que nenhum laudo mede.
O ponto é decidir com informação. Quem escolhe um imóvel muito personalizado, ou acima do teto da região, pode fazê-lo conscientemente, sabendo que talvez precise de mais tempo ou de um ajuste de preço na revenda.
É esse o papel da curadoria imobiliária: equilibrar o encantamento de hoje com o patrimônio de amanhã.
Cada imóvel conta uma história. A minha curadoria começa pela sua.
Camylle Schafer | Curadoria Imobiliária
Florianópolis • Miami • Orlando • Algarve
CRECI-SC: 41466-F
Este artigo apresenta uma análise geral de mercado e não constitui recomendação individualizada de investimento.