Antes do mercado saber

No mercado imobiliário, o preço de um imóvel não é o mesmo ao longo da vida de um empreendimento.

Ele muda conforme o projeto ganha forma, conforme as unidades são vendidas e conforme o mercado descobre que ele existe.

Quem investe com consistência no alto padrão conhece bem esse movimento. E, por isso, procura estar presente no momento em que ele ainda não começou: antes do anúncio, antes do estande, antes da tabela pública.

É aí que acontece o off-market.

O preço tem um calendário

Um empreendimento costuma percorrer etapas bem definidas: a apresentação reservada, o lançamento ao público, a obra e a entrega.

A cada etapa, o risco percebido diminui e a procura aumenta. O projeto se torna visível, as unidades mais desejadas são vendidas e a tabela é reajustada.

Quem compra na primeira etapa entra no ponto mais baixo desse calendário. Não por sorte, mas por uma lógica do próprio mercado: para a incorporadora, as primeiras vendas têm um valor estratégico. Elas validam o projeto, dão ritmo ao lançamento e fortalecem a confiança de quem vem depois.

Por isso, essas primeiras unidades costumam ser oferecidas em condições que não se repetem nas etapas seguintes.

As três vantagens de quem chega antes

1. Preço de entrada. O valor oferecido na fase reservada tende a ficar abaixo da tabela que será praticada no lançamento público. Em um empreendimento de alto padrão que acompanho hoje em Florianópolis, a diferença prevista entre o valor da fase reservada e o da tabela de lançamento é de cerca de 30%. É um ganho que acontece antes mesmo de a obra começar.

2. Escolha da unidade. Em todo empreendimento, algumas unidades valem mais do que outras: a melhor vista, o andar mais alto, a posição mais reservada. São elas que se valorizam mais e que, no futuro, são revendidas com mais facilidade. No off-market, quem chega antes escolhe primeiro.

3. Condições de negociação. Com menos compradores disputando as mesmas unidades, há mais espaço para ajustar fluxo de pagamento e condições comerciais. Depois do lançamento, essa flexibilidade diminui.

Em Florianópolis, chegar antes vale ainda mais

A Ilha tem uma característica que poucos mercados têm: ela não cresce.

Os terrenos frente-mar são finitos, as áreas de preservação limitam a ocupação e os endereços mais desejados já estão, em grande parte, ocupados.

Quando surge um projeto em uma dessas posições, ele não disputa espaço com dezenas de alternativas. Ele é a alternativa.

Em tempos de incerteza, muita gente sai em busca do vendedor que precisa vender. No alto padrão, esse caminho raramente leva aos melhores ativos: o imóvel realmente escasso quase nunca está nas mãos de quem tem pressa.

A vantagem, aqui, não está em encontrar urgência. Está em chegar antes.

E, nesse cenário, chegar antes deixa de ser apenas uma questão financeira. É a oportunidade de ter acesso a algo que a cidade dificilmente voltará a oferecer.

O olhar técnico que confirma o ganho

Minha experiência com avaliação imobiliária me ensinou que o melhor investimento é aquele cujo ganho pode ser demonstrado, e não apenas prometido.

Por isso, na minha curadoria, cada oportunidade off-market passa por uma leitura técnica antes de chegar a um cliente:

-> A distância de preço. Quanto o valor de hoje está abaixo da tabela de lançamento e dos imóveis prontos de padrão semelhante na região.

-> A solidez do projeto. O histórico da incorporadora, o que já está aprovado e o registro da incorporação.

-> A unidade certa. Qual posição tende a se valorizar mais e a encontrar comprador com mais facilidade no futuro.

Quando esses três pontos se confirmam, o investidor não está apenas comprando antes. Está comprando melhor.

Onde as melhores oportunidades acontecem

As oportunidades mais interessantes do alto padrão raramente chegam aos portais. Elas circulam em conversas reservadas, entre incorporadoras, proprietários e quem tem a confiança de ambos.

Se você investe em imóveis e quer conhecer o que está sendo apresentado hoje, antes do mercado saber, me chame para uma conversa reservada.

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Camylle Schafer | Curadoria Imobiliária

Florianópolis • Miami • Orlando • Algarve

CRECI-SC: 41466-F

Este artigo apresenta uma análise geral de mercado e não constitui recomendação individualizada de investimento.