Além do preço por m²: como escolher um imóvel de alto padrão

Preço, metragem e localização são referências importantes. Mas uma decisão imobiliária criteriosa exige compreender aquilo que os números, isoladamente, não conseguem mostrar.

O preço por metro quadrado é uma das referências mais utilizadas para comparar imóveis.

Ele ajuda a entender faixas de valor, diferenças entre regiões e o posicionamento de determinado produto dentro do mercado.

Mas, no alto padrão, essa métrica dificilmente conta a história inteira.

Dois imóveis podem estar no mesmo bairro, possuir metragens semelhantes e até ocupar a mesma faixa de preço — e ainda assim representar escolhas completamente diferentes.

Isso acontece porque parte importante do valor de um imóvel está justamente nos atributos que uma média de preço não consegue traduzir.

LOCALIZAÇÃO NÃO TERMINA NO NOME DO BAIRRO

Dizer que um imóvel está em Jurerê, Cacupé, Lagoa da Conceição ou Campeche é apenas o início da análise.

Dentro de uma mesma região existem diferentes posições, ruas, terrenos, perspectivas, níveis de privacidade e relações com o entorno.

Alguns imóveis possuem vistas protegidas. Outros estão mais próximos do mar, da natureza ou dos serviços que fazem sentido para determinado perfil de comprador.

Há também diferenças de acesso, incidência solar, ruído, densidade e possibilidade de novas construções ao redor.

Por isso, duas propriedades separadas por poucos metros podem oferecer experiências bastante diferentes.

No alto padrão, a microlocalização importa tanto quanto o endereço.

ARQUITETURA TAMBÉM FAZ PARTE DA ANÁLISE

Metragem, número de suítes e quantidade de vagas são informações objetivas.

Mas elas não revelam, sozinhas, a qualidade dos espaços.

Uma planta bem resolvida pode utilizar melhor uma área menor do que outra propriedade com metragem superior.

Proporção dos ambientes, circulação, integração entre interior e exterior, entrada de luz natural, privacidade e relação com a paisagem interferem diretamente na experiência de morar.

O mesmo vale para a arquitetura.

Não se trata apenas de estética.

Quando projeto, implantação, materiais e soluções construtivas trabalham de maneira coerente, a arquitetura passa a contribuir para a identidade e para a qualidade do imóvel.

QUALIDADE CONSTRUTIVA PRECISA SUSTENTAR O PRODUTO

No alto padrão, acabamento sofisticado não deveria ser confundido com qualidade construtiva.

Materiais nobres podem chamar atenção na primeira visita, mas uma análise mais criteriosa observa também execução, esquadrias, revestimentos, sistemas, conforto térmico e acústico, manutenção e durabilidade.

Em imóveis novos ou em construção, essa leitura inclui ainda a consistência entre aquilo que foi apresentado no conceito e o que efetivamente será entregue.

Um bom produto imobiliário precisa permanecer consistente depois que o impacto inicial da apresentação passa.

PAISAGEM, PRIVACIDADE E ENTORNO TÊM VALOR

Alguns dos atributos mais relevantes de um imóvel são justamente aqueles que não podem ser facilmente acrescentados depois.

Uma vista pode ser permanente — ou pode depender de um terreno vizinho ainda vazio.

A privacidade pode resultar da implantação do projeto — ou desaparecer com uma futura construção.

A orientação solar, a posição da unidade, a relação com a vegetação e a forma como os ambientes se abrem para a paisagem também fazem parte dessa leitura.

Por isso, analisar um imóvel significa observar não apenas aquilo que existe dentro dele, mas também aquilo que acontece — e poderá acontecer — ao redor.

E, em uma cidade como Florianópolis, onde natureza e paisagem possuem papel tão importante na experiência de morar, essa análise ganha ainda mais relevância.

O QUE A OFERTA FUTURA PODE DIZER SOBRE O IMÓVEL?

Outro ponto que considero importante é compreender o contexto de oferta.

Quantos produtos semelhantes podem surgir naquela região?

O terreno, a localização ou a configuração daquele imóvel são facilmente reproduzíveis?

Existe espaço para uma grande expansão de oferta ou determinados atributos são naturalmente limitados?

Essas perguntas não determinam, isoladamente, a valorização futura de um imóvel. Mercado, demanda, liquidez e ciclos econômicos continuam sendo importantes.

Mas ajudam a compreender o grau de diferenciação daquele ativo dentro do seu próprio mercado.

E quanto mais difícil for reproduzir uma determinada combinação de atributos, mais interessante se torna analisá-la sob uma perspectiva patrimonial.

MORAR E INVESTIR EXIGEM LEITURAS DIFERENTES

Existe ainda uma pergunta que deveria anteceder boa parte da análise:

Qual é o objetivo dessa aquisição?

Um imóvel escolhido prioritariamente para morar não necessariamente será o mesmo que eu escolheria pensando em geração de renda, liquidez ou preservação patrimonial.

Para quem compra para viver, determinadas características relacionadas à rotina, privacidade, localização e experiência podem assumir maior importância.

Para quem compra com uma estratégia predominantemente patrimonial, outras variáveis ganham peso: demanda, liquidez, oferta futura, perfil de produto e horizonte de investimento.

Nenhuma dessas leituras é necessariamente superior à outra.

O importante é que o imóvel seja coerente com o objetivo da aquisição.

O MENOR PREÇO POR M² NEM SEMPRE REPRESENTA A MELHOR COMPRA

É justamente por isso que comparar imóveis apenas pelo preço por metro quadrado pode levar a conclusões incompletas.

Um imóvel abaixo da média pode ter um motivo para estar abaixo dela.

Da mesma forma, um produto acima da média pode reunir atributos que sustentem essa diferença.

A pergunta mais interessante, portanto, não é simplesmente se determinado imóvel está caro ou barato em relação a uma média.

É compreender:

O que existe neste imóvel que sustenta seu valor?

Quais desses atributos podem ser reproduzidos?

Quais serão cada vez mais difíceis de encontrar?

E, principalmente, eles fazem sentido para o objetivo de quem está comprando?

É justamente aí que, para mim, começa a curadoria imobiliária.

Não em encontrar simplesmente um bom imóvel.

Mas em compreender qual imóvel faz sentido para aquela pessoa, naquele momento e para aquele objetivo.

Camylle Schafer

Curadoria Imobiliária Estratégica

Florianópolis | Miami | Orlando